如何將傳統村落改造成農村度假綜合體？

通過農村閑置農村住宅的統一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設成為優質的農村旅游度假區，打造特色農村度假品牌。

01、模式解讀

農村是一個野生奢侈度假綜合體

通過農村閑置農村住宅的統一租賃、整體改造和度假利用，將村莊建設成為優質的農村旅游度假區，打造特色農村度假品牌。

(一)村莊特征

1.村莊生態良好。與傳統旅游業不同，度假村住宅模式對農村地區交通要求較低，往往選擇較偏遠的村莊。這個村莊生態良好，環境安靜。最重要的是，原始生態的鄉村風味濃郁。這種自然、保存良好的地方風味正是度假村住宅模式發展的重要載體。

2.房屋空置率高。部分房屋空置是度假村模式發展的重要條件。閑置農村住宅降低了項目前期的工作水平，易于資產流通和房屋改造升級。因此，度假村模式一般選擇空心村或新村搬遷后的廢棄村，既避免了閑置資源的浪費，又使偏遠無人居住的古村落煥發出新的活力。

3.良好的建筑風格。度假村住宅模式要求村住宅建筑多為傳統老院落，風格特色突出。磚石或木材等地方材料制成的建筑能更好地突出鄉村樸素的地方風味，建筑外觀和結構保存完好，改造價值高，便于構建與城市現代建筑風格形成強烈對比的度假模式。

(二)模式要點

1.整體建造閑置農舍。閑置農舍集中整體建設，村集體統一租賃回收村內空置房屋。通過引入外資企業資金或自籌資金，進行整體度假改造，建設一定規模的度假區。

2.塑造高端度假品牌。閑置農舍的改造需要文化性、地方性和品質感，追求外舊內新、外簡約內奢華的效果，打造獨立的度假品牌。

3、村民參與創造。度假村模式，根植于農村生活，村民參與至關重要，可以通過探索村民財產、土地股份，或重新聘請村民為度假村（區）員工，促進當地就業，激發村民參與農村旅游的熱情，實現社區居民的持續參與。

2.模式驅動力

城市返鄉旅游市場需求

城市擁擠嘈雜，環境惡化，人們渴望逃離人工空間，到叢林谷，自然農村，需求日益出現，因此，深交通不便，偏遠的原始生態農村逐漸成為人們旅游的熱點，正是這種需求催生了農村度假旅游產品的發展。

廣泛的大眾旅游向精致的小眾旅游轉變

利基旅游是一種不同于大眾旅游的優質旅游模式，其需求日益增長，使旅游發展模式、商業模式和服務模式面臨轉型和創新。高端度假村住宅模式主要針對利基旅游需求的多樣化，創新和優化旅游產品結構，使觀光旅游向休閑度假轉型，為高端利基提供更優質的旅游生活。

03、模式構建

(1)喚醒沉睡資源-閑置資產流轉

閑置資產流通是度假村模式成功發展的第一個關鍵因素，也是獲取資源的重要途徑。農村閑置資產轉讓本質上是城鄉要素流動的改革，是促進美麗農村建設、增強農村集體經濟、增加農民收入的探索。在一些農村地區，農民擁有的土地、房屋等資產一般閑置睡眠，財產權和收益權沒有得到有效反映，導致農村產權資源不匹配或閑置浪費。農村閑置資產的流通可以喚醒沉睡的閑置資產，充分發揮資產價值，從而實現一定的收益。

資產流通的本質

閑置資產轉讓的本質是資產所有權保持不變，閑置資產的價值是通過出租其使用權來實現的。農民仍然享有所有權，轉讓只是出租和轉讓資產的使用權，資產所有者將從租金和股息中受益。

2.資產流通的關鍵

資產流通順利的關鍵取決于承租人的農業效益，這是保持其對農民租金承諾的現實基礎。只有充分尊重農民的意愿，提供足夠的效益保障，農民才能自愿參與資產流通。

3.資產流通形式

資產流通可采用多種流通形式，租賃、轉讓、轉包、入股等是資產流通的主要形式。

（1）租賃：農民與承租人在一定期限內轉讓資產使用權，農民自愿將全部或部分資產使用權出租給承租人，承租人給出租人固定收入。租賃期限一般由雙方協商確定，最長不超過合同剩余期限。租賃流通的步驟一般為村集體收購（收回）閑置資產；農民自愿放棄土地、房屋使用權；承租人與村集體協商租賃價格、租賃期限（一般為20年），簽訂房屋租賃合同。

（2）股份：即農民將全部或部分資產的使用權作為股份，參與股份制或股份合作制的經營，以股份的資產使用權作為股息的依據，股票股息根據經營效益確定。該模式反映了旅游業的利益共享精神。在旅游發展的同時，考慮到村民的長期利益，獲得就業機會或從事商業工作，使他們能夠長期分享旅游收入。

（3）分包：主要為閑置土地轉讓形式。即土地承包人將全部或部分承包土地的使用權分包給第三方，分包期限由雙方協商確定，分包人與發包人的原合同關系不變。

（4）轉讓：主要以閑置土地轉讓的形式進行。即取得一定數額的土地補償后，放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這部分被征用土地的農民，按照有關規定資金補償后，將土地使用權交給發包人或當地政府，然后轉讓給建設者，承包人終止土地使用權。

(二)規范開發模式-整合開發，結合當地時尚

1、開發主體

(1)村集體統一整合開發

村集體以自籌資金的形式轉移村內閑置農舍，進行統一的綜合開發。保留農舍外觀，內部裝修改造，滿足高端度假需求。例如，密云古北口北臺鄉農村住宅專業合作社由村12人發起成立，成員總投資52.7萬元，統一開發和管理村內閑置資產。

(2)村集體與專業旅游公司聯合開發

村集體以引進外資的形式，與專業旅游開發公司合作，統一整合開發村內閑置資產。這種開發形式解決了資金問題，開發建設相對專業，能夠更好地把握市場需求，開發有針對性的產品。村集體可與專業旅游公司組成旅游合作社，負責資源整合和統一開發。例如，北京北莊旅游開發公司和村集體共同成立了北莊鎮干峪溝旅游合作社。合作社是合作開發（股東單位）單位，負責資源整合、開發和提供配套服務。

2、開發要點

(1)保留和展現鄉村風情，最大限度地展現鄉村風貌

建筑材料本地化：度假村住宅的改造注重文化和本地性，外觀簡單陳舊，與周圍環境融為一體，不突兀、不張揚。在改造過程中，最大限度地利用石材、木材、稻草等當地材料，盡量呈現傳統的民居形式，打造濃郁的地方建筑。

旅游體驗本地化：雖然旅游體驗是度假村的軟資源，但它涉及到內心深處的情感反饋。在旅游體驗活動的發展中，要充分利用農田、果園、農村家禽等小動物，支持現代休閑理念，形成當地農村體驗產品，提高游客的度假情緒。

度假氛圍本地化：度假村，以當地風味為氛圍基礎。一方面，展示原有的農村生態景觀、古老的山花、石磨草屋柵欄，營造豐富的當地藝術理念；另一方面，最大限度地保持原有的農村生活狀態和生活氛圍，將農村居民的生產生活狀態作為重要的無形資產，農民、家禽農民和休息老年人是農村景觀的重要組成部分。

(2)高端品質度假，最大限度提供舒適奢華的體驗

滿足度假功能不僅是度假村居住模式的重要特點，也是農村旅游升級的重要體現。在追求本土和簡約的同時，考慮到度假的質量和舒適性。外舊內新，外樸內豪華的對比組合，營造出獨特的度假體驗。

(三)專業管理模式-資產經營管理

1、運營主體

(1)專業運營管理公司

在統一整理和開發閑置資產的基礎上，可引進專業的酒店運營管理公司進行運營管理。這些公司對酒店有專業的經營管理理念，可以有效、專業地管理農村酒店，以獲得相應的收入。例如，山區寒冷的房子專門引進了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司進行日常管理和運營。

(2)村集體統一運營管理

村集體可以通過合作社統一管理度假村。合作社統一結算，統一分配客戶，利益分配逐年增加，為閑置農村合作社農民分配紅利和租金，防止惡性競爭。

2、運營要點

(1)全力塑造度假品牌

在經營管理過程中，有意識地培育和塑造度假品牌，努力打造具有成功特色的農村旅游度假品牌，完善經營管理，塑造品牌，逐步實現品牌延伸和品牌產出，在一定地區復制品牌。

(2)充分調動農民積極性

一方面，讓農民充分參與其中。優先考慮現有當地居民和返鄉居民，積極組織農民培訓，調動農民積極性；項目開發充分利用現有農村資源，在努力不改變生產生活方式的基礎上為農民帶來好處。

另一方面，讓農民真正獲得利益。從農民的角度出發，制定有效滿足農民利益的相關政策，激發農民參與旅游發展的積極性。

(四)三方效益共贏-農村效益升級

1.投資開發商-經濟效益和品牌效益

一方面，度假村的成功發展和建設可以獲得相應的經濟回報。另一方面，隨著項目投資、開發、運營管理和營銷推廣的系統運作，將形成自己的度假品牌，逐步形成一定地區的品牌吸引力和連鎖經營模式，通過模式復制獲得更大的品牌效益。

2.農民-最直接的受益者

農民是度假村模式中最直接的受益者。其收入來源主要分為租金收入、股息收入和工資收入三部分。

(1)租金收入

農民以租賃的形式轉讓閑置土地（宅地）、房屋等資產。果園和農園的經營權也可以外包，農民每年收取租金。例如，在山區寒冷的房子里，每棟房子的年租金為6000元，每畝耕地的年租金為1000元，每5年增加5%；果園的租金每5年增加20%。

(2)分紅收入

村民可以通過房地產、土地等方式入股，成為股東。他們不僅每年有固定租金，還可以根據年底的股份和項目的效益獲得一定的股息。股息有助于社區居民的持續參與。

(3)工資收入

度假村住宅模式的發展和建設為當地居民提供了大量的就業機會，促進了當地村民的就業過程。隨著客房服務、安全巡邏、衛生清潔、農場耕作、果樹管理保護等大量工作的釋放，為村里的土著居民和農民提供就業機會，成為新的工資農民。

3.促進農村升級發展

在度假村住宅模式建設過程中，將促進農村公共交通、供水供電、垃圾污水處理、通信信息和勞動就業服務體系建設，促進農村公共基礎設施升級，使現代文明生活方式和農村田園傳統生活方式有機融合，促進農村可持續發展。

04、模式借鑒

密云山寒舍——從空心村到鄉村度假區的華麗轉身

山里寒舍位于北京東北部密云縣北莊鎮干峪溝村，距北京1號08公里是一個由古村落改造而成的鄉村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和農民田地約15公頃。預計將在廢棄或閑置宅基地上改造建設86套創意農村住宅和15畝公共配套功能設施，形成山區創意農村休閑度假區。預計開發的配套設施還包括俱樂部、高爾夫球場、馬術場地SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、游泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

1.山前-山中寒舍開發前

由于地理位置偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸遷出，導致大量民居閑置甚至廢棄。村里的民居空置率高達80%，成為名副其實的空心村。干峪溝村只有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構的逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，導致土地和山區無人看管。全村43所房屋大多閑置，村莊日益衰落，沒有活力。

2.山后-山里寒舍開發后

2013年，北莊旅游開發公司以50年租賃、兩套閑置住房合作、租賃村廢棄或閑置宅基地（或集體土地）、村供電、給排水、通信、網絡等基礎設施高標準建設，將傳統住宅庭院改造成優質度假酒店，以奢華簡單、舒適自然為特色，城市化星級酒店享受與農村自然寧靜生活自然融合，配套游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目。目前有20多個開放式庭院，入住價從1500元到4000元不等。通過這種模式，村民不僅可以獲得穩定的租金，還可以成為山區寒冷房屋的員工，獲得相應的工資收入。干峪溝村的土地、果林等資源也得到了系統的振興。過去荒涼的空心村已成為國際農村度假村。

土地流轉有效

在山中寒舍的推動下，干峪溝成立了旅游專業合作社，重點關注干峪溝村獨特的自然文化資源和特殊的旅游市場需求，有效促進土地和房屋流通。村民在不改變所有權的前提下，將房屋、果樹和土地轉入社會，將零轉化為整體，委托企業統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），改造建設40套創意農村住宅和15畝公共配套功能設施，形成山區寒冷房屋創意農村休閑度假村。

2.升級開發最地方的資產

山中寒舍最大的特點是具有鄉村原始生態特征，開發不破壞當地環境，保留了原有的古建筑外觀。在開發建設過程中，最大限度地利用當地的石材和木材，最大限度地保護民居的原始狀態。酒店房間是在原有老房子的基礎上進行改造裝修的。從外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木門、木窗、椽子和石墻。但室內卻別具一格，融合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創造了古樸而不失現代化的混搭風格。五星級客房及衛浴設施，中西餐廳，無線網絡覆蓋，是最地方的資產升級模式。

3.有效調動農民積極性

(1)最大限度地保護農民權利

北莊旅游開發公司與干峪溝村村民簽訂了為期20年的委托經營合同。20年后，如果村民對現有的經營狀況和收入感到滿意，可以通過召開村民代表大會優先續租給開發企業。經過幾年的發展，項目經營權、基礎設施、住房和土地使用權將按照村民的意愿一起交回，開發企業也可以繼續委托經營。這種模式最大限度地保障了農民的土地所有權。

(2)農民收入最大化

山寒山為居民提供租金、分紅、工資等多種收入形式。全村人均年收入超過2萬元，企業就業成員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等可以獲得租金，也可以投資合作社，根據經濟效益和股權比例獲得一定的股息，此外，北莊鎮政府還監督村民優先就業，為農民提供土建維護、客房服務、安全巡邏、清潔、農場耕作、果樹管理等工作。山里的寒舍也吸引了當地青年的回歸。目前，山寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經理都是北莊鎮土生土長的孩子。

從目前規模較大的農村旅游綜合體來看，相應的商業配套設施或多或少缺乏質量，已成為農村旅游綜合體發展的不足。未來發展，結合農村生態環境、生態景觀等生態優勢，可分階段、分步、合理建設生態農村休閑度假酒店、農村特色商業街、農村MALL商業設施作為農村旅游綜合體的商業配套板塊，綜合體現了生活、休閑、購物、娛樂等多種功能，為整個區域提供優質服務。